LA FIN DU BUREAU ?

 

Le cercle infernal de bureaux vacants : jusqu'où ira-t-il ?

Via SchiffGold.com,

Même le grand public commence à reconnaître le problème massif des immeubles de bureaux vacants qui jonchent les villes américaines, les transformant lentement en friches post-Covid. Alors que quelques experts affirment (de manière quelque peu orwellienne) que l’augmentation du nombre d’immobilier commercial vide est en fait l’occasion d’un revirement utopique sur les cendres de l’étrangeté de Covid, le potentiel d’une  « boucle urbaine Doop »  déclenchée par la CRE est désormais en train d’être mis en évidence. largement reconnu comme un déclencheur possible d’un effondrement économique plus large.

Avec un problème préexistant amplifié considérablement par la COVID-19 puis gravé dans le marbre, l’augmentation du taux d’inoccupation des bureaux n’a pas de véritable solution. Le problème s'aggrave lentement et  régulièrement , devenant une « nouvelle normalité » qui ne peut tout simplement pas durer éternellement sans de nouvelles répercussions économiques. Et cette période se distingue des autres récessions majeures dans la mesure où lors des chocs précédents, comme le 11 septembre et la crise financière de 2008, tout le monde était plus ou moins d’accord sur le fait qu’un jour, la situation reprendrait. Cette fois, c'est permanent.

Prenons juste quelques exemples :

New York —  Il y a un nouveau  record de taux d'inoccupation de bureaux à Manhattan , qui ont dépassé 17% et ne montrent aucun signe de ralentissement. Les postes vacants ont augmenté de 70 % à Manhattan depuis Covid (une croissance de 20 % à l’échelle nationale au cours de la même période), le quartier financier étant le plus durement touché.

Pittsburgh —  Actuellement au-dessus de 20 % d'inoccupés, ou 27 % si l'on prend en compte les sous-locations, on estime que près de la moitié  des biens immobiliers commerciaux de la ville pourraient être vides d'ici quatre ans. Si elle n’est pas inversée, une crise locale (à tout le moins) semble presque assurée. 

Portland —  Avec le taux de vacance de bureaux le plus élevé du pays – un taux  époustouflant de 30 %  ou plus – les responsables de Portland lancent des appels désespérés sous la forme de crédits d'impôt et d'autres incitations pour remplir ses bâtiments commerciaux désertés.

Los Angeles —  La demande d'immobilier commercial est si faible que, dans un cas, les promoteurs  ont abandonné leur projet  de construire une toute nouvelle tour de bureaux de 61 étages à la place d'un immeuble commercial vide. Au lieu de cela, ils l’ont démoli et installé une poignée de bornes de recharge pour véhicules électriques.

Il n'y a pas de bonne solution. La plupart des villes lancent  des propositions chimériques  visant à transformer des bureaux vides en appartements pour « résoudre » la crise, mais cela est souvent trop coûteux pour être pratique et nécessite de surmonter de nombreuses formalités administratives, comme des modifications des lois de zonage.

Reconnaissant à quel point leurs villes sont dépendantes des  impôts fonciers  provenant de l’immobilier commercial, amener les gouvernements municipaux à modifier les lois de zonage pourrait en fait être la partie la plus simple. Les immeubles de bureaux vacants équivaut à une chute des revenus, obligeant les villes à compenser la perte en augmentant les impôts ailleurs ou en réduisant leurs dépenses.

D'une part, l'immobilier commercial de la ville de New York représente  20 % de l'impôt foncier  et 10 % des revenus globaux, le contrôleur municipal prévoyant un déficit de 1,1 milliard de dollars en raison des bureaux vacants en 2024. À Boston, les impôts fonciers sur les immeubles de bureaux représentent un montant stupéfiant.  22% du chiffre d'affaires total .

Même les plus optimistes, qui tentent désespérément de voir cette crise comme  une « opportunité »  de repartir à zéro, sont contraints de reconnaître les défis. Mais transformer des espaces commerciaux en espaces résidentiels et espérer le meilleur est l’une des rares  options de « Je vous salue Marie »  qui restent aux villes pour éviter une nouvelle implosion qui se répercute sur le secteur bancaire et déclenche une réaction en chaîne.

Pour les pleins d'espoir, comme  Dana Lind  du Penn Institute for Urban Research, le marché des acheteurs dans les grandes villes constitue une opportunité en or qui a été manquée lors de la crise de 2008. Elle espère que les acheteurs locaux utiliseront ces bâtiments vides pour revigorer les villes en répondant aux besoins locaux, ou que les bureaux vides seront achetés par les villes elles-mêmes et transformés en centres communautaires dynamiques :

« Les investisseurs avisés voient ce qui se passe dans les centres-villes américains quatre ans après le début de la pandémie : les fondamentaux commerciaux de villes comme New York, Boston ou Houston sont relativement stables et pourraient même s’améliorer considérablement. Pourquoi ne pas acheter ?

Bien sûr, les fondamentaux pourraient s’améliorer. Mais le feront-ils ? Elle continue en disant :

"Alors que les propriétés commerciales seront saisies en 2024, les villes pourraient prendre des mesures pour mieux façonner la ville qu'elles souhaitent à l'avenir en investissant elles-mêmes dans ces propriétés."

Tout cela semble charmant. Malheureusement, je suis moins convaincu que la crise de l’immobilier d’entreprise puisse être contenue de cette façon et qu’elle ne contribuera pas à un effondrement plus large.

Les bureaux vides signifient moins de personnes visitant les magasins et les restaurants environnants. Alors que les dégâts économiques commencent à faire boule de neige, l’effet domino finit par atteindre le secteur bancaire, en particulier les banques de petite et moyenne taille – et c’est ainsi que  la « boucle catastrophique »  prend forme. Si nous prenons comme preuve l’échec récent d’entreprises régionales comme  New York Community Bancorp  , cette spirale vicieuse pourrait déjà commencer.

CBS a rapporté  en janvier que les impayés sur les prêts de bureaux avaient quadruplé par rapport à l'année précédente. Dans moins de deux ans, des prêts immobiliers commerciaux totalisant 1 500 milliards de dollars arriveront à échéance, ce qui laisse présager un désastre pour l’économie lorsque la facture arrivera à échéance et que les propriétaires de bureaux ne pourront pas la payer. Selon les données de la Fed de Saint-Louis, les taux de délinquance sur les prêts immobiliers commerciaux ont déjà dépassé leur pic de Covid :

Taux d'occupation des prêts CRE (hors terres agricoles), réservés dans les bureaux nationaux, T3 2019 à T3 2023

Dans une industrie qui vit et meurt au gré des taux d'intérêt, le problème constitue une autre source puissante de pression sur la Fed pour qu'elle abaisse les taux cette année, améliorant ainsi les résultats financiers des propriétaires et des promoteurs commerciaux qui sont écrasés par un coût d'emprunt élevé et déjà en difficulté. de modifier les termes de leur dette.

Un récent  podcast de Moody’s  offre une lueur d’espoir selon laquelle il existe suffisamment de facteurs pour compenser les défis liés aux impayés de la CRE. Mais les baisses de taux que le marché espérait l'année dernière devraient désormais être  beaucoup moins  importantes, ce qui mettra encore plus de pression sur un marché de l'immobilier résidentiel, accro aux coûts d'emprunt les plus bas. Si la Fed réduit les taux trop bas, l’inflation deviendra incontrôlable, mais elle les maintiendra trop élevées, et d’autres éléments (comme la CRE) continueront de se plier et de se briser.