COUP DUR

 

Faire du luxe pour attirer le client milliardaire, avec des tours toujours plus hautes, avec des vues qui reflètent un prix pharaonique, pour pouvoir siroté son café avec un panorama à coupé le souffle, c'est aussi tenter de faire un investissement qui ne ruine pas les investisseurs si l'on ne réalise pas les objectifs. Et surtout lorsque la construction à prit beaucoup de retard, livrant parfois ces buildings avec des délais de plus d'un an pour certains, à cause de défis techniques qui à terme, se sont avérés encore problématiques.

On a souvent parler ici du 432 Park, ses problèmes de plomberies, des ascenseurs défectueux, des résonnances dues aux vents, malgré les contre-balanciers pour compenser les oscillations structurelles. Face a ses problèmes techniques que rencontre ces super-haut building, les services de contrôle technique de la ville on approfondit leurs études et contrôles sur ceux ci. Car comme partout, les commissions de sécurité ont parfois tendance à fermer les yeux sur des détails, au vu des enjeux financiers, surtout lorsqu'il s'agit de capitalisation dans lesquels on retrouve parfois des notables de la ville qui ont très souvent des liens et relations politiques locaux.

Sauf que le verdict fut cette fois ci sans appel. Pire, les services de contrôles admettent que leurs normes et règles ne sont parfois plus adaptés aux techniques et conceptions modernes.

LISEZ BIEN CET ARTICLE CAR IL EST LE REFLET DE CE QUI VA ARRIVER EN FRANCE, LORSQUE LES INSTANCES DE CONTRÔLES DES REGLEMENTATIONS NE SERONT PLUS OPERANTES COMME ELLES SONT CENSEES L'ETRE ET LAISSERONT DES SPECULATIONS L'EMPORTER SUR LA SECURITE.

Les gratte-ciel de la soi-disant rangée des milliardaires de New York à Midtown Manhattan ont quelque chose en commun en plus des prix exorbitants : la ville les considère toujours comme des chantiers de construction actifs, avec une gamme d'exigences liées à la sécurité qui restent incomplètes, parfois des années après l'occupation.

Les huit tours n'avaient pas l'approbation finale du ministère des Bâtiments sur les ascenseurs et la plomberie ; sept n'avaient pas d'approbation finale sur les systèmes d'incendies sprinkler et colones humides et cinq manquaient les approbations du service d'incendie.

Il y a au moins des centaines de bâtiments à travers la ville qui n'ont pas non plus reçu ce qu'on appelle un certificat d'occupation final, et le système de certificats temporaires qui permettent aux bâtiments d'être occupés depuis des décennies.

Mais les enjeux n'ont jamais été aussi élevés. L'augmentation du nombre de tours très hautes de près ou de plus de 1 000 pieds de haut à travers la ville au cours de la dernière décennie est sans précédent , et les bâtiments, plus maigres et plus compliqués que jamais, révèlent des lacunes dans la stratégie d'application de la ville qui pourraient poser des risques pour la sécurité si rien n'est fait. , selon des entretiens avec des ingénieurs, des urbanistes et d'anciens employés du ministère des Bâtiments.

Un bâtiment n'est pas nécessairement dangereux car il n'a pas effectué toutes les tâches de surveillance requises par la ville, et il n'y a aucune preuve de danger à l'échelle de l'effondrement mortel d'un condo à Surfside, en Floride, en juin. Tous les grands immeubles de la ville de New York ont ​​obtenu ce que l'on appelle des certificats d'occupation temporaires, ou TCO, que la ville dit ne pas délivrer en cas de problèmes structurels.

Mais ces bâtiments de grande taille sont soumis à des règles qui, dans certains cas, ont été créées en pensant aux bâtiments d'avant-guerre et ne tiennent pas compte des changements importants dans la conception des bâtiments, a déclaré Jose Torero, chef du département de génie civil, environnemental et géomatique de l'University College de Londres, et un expert en ingénierie de la sécurité incendie . Certains calculs de résistance au feu, par exemple, sont basés sur des plans d'étage beaucoup plus compartimentés, et non sur les conceptions d'étages ouverts des condos de luxe, et le feu peut se propager différemment dans un bâtiment avec une façade en verre, par rapport à un bâtiment avec des extérieurs en brique.

Une déficience dans un système mécanique pourrait déclencher des problèmes dans un autre, a-t-il ajouté, et des codes du bâtiment obsolètes, même lorsqu'ils sont suivis à la lettre, peuvent être inadéquats.

« La réponse est que je ne sais pas à quel point ces bâtiments sont sûrs, et personne ne le sait », a-t-il déclaré. "Personne ne sait vraiment ce qu'il approuve vraiment."

Andrew Rudansky, porte-parole du département des bâtiments, a déclaré que les normes de construction et de résistance au feu de la ville sont plus strictes que les normes nationales. « La ville de New York a certaines des exigences du code du bâtiment les plus strictes et les plus sûres au monde, et elles sont régulièrement mises à jour pour suivre le rythme des changements dans l'industrie », a-t-il déclaré, citant plusieurs changements annoncés en avril .

Pourtant, un manque de transparence dans le système de construction de la ville pourrait masquer les premiers signes de problèmes plus importants, en particulier pour cette classe de supertalls autrefois impossibles qui n'ont que récemment pris racine dans la ville. Le système de classement numérique du département, dont certaines parties datent de plusieurs décennies, peut sembler labyrinthique même pour les professionnels chevronnés, ce qui rend difficile de comprendre pourquoi certaines tâches restent incomplètes. Ces dernières années, la ville a introduit un nouveau système, DOB Now, mais de nombreux détails liés aux problèmes de certificat d'occupation ne sont pas facilement accessibles au public.

Une enquête antérieure du New York Times sur le 432 Park Avenue, une tour à condos de près de 1 400 pieds avec plus de 30 tâches de surveillance incomplètes requises par le ministère des Bâtiments, a révélé des inondations de plusieurs millions de dollars causées par des défauts de plomberie, des ascenseurs défectueux et des réclamations d'un ingénieur entreprise de « problèmes réels de sécurité des personnes », qui font généralement référence à des problèmes liés aux gicleurs, à l'évacuation ou à d'autres problèmes liés aux incendies qui peuvent mettre la vie en danger dans certaines circonstances.

New York est devenu un pôle d'attraction pour ces grandes tours en raison d'un mélange d'investissements spéculatifs et d'un système d'utilisation des terres qui a encouragé des bâtiments de plus en plus étroits à atteindre de nouveaux sommets.

La Steinway Tower, par exemple, un nouveau condo de luxe de 1 428 pieds sur Billionaires' Row, est 24 fois plus haute que large, ce qui en fait l'un des bâtiments les plus minces du monde - ou environ huit fois plus maigre que l'Empire State Building.

"Il y a des différences techniques dans ces supertalls qui vont au-delà d'une simple question de pieds supplémentaires", a déclaré Roberta Brandes Gratz, auteur et membre du conseil d'administration du Center for the Living City, un organisme de surveillance du développement urbain. « Le système était déjà trop permissif, mais les défis aujourd'hui, en termes d'ingénierie et de construction, sont encore plus graves. »

Pendant des décennies, afin d'accélérer le développement, la ville a permis aux développeurs de fermer des unités et de commencer à emménager avec un TCO, un laissez-passer provisoire, généralement de 90 jours, qui indique qu'au moins une partie du bâtiment est sûre à habiter, mais que les exigences en suspens demeurent.

L'obtention d'un certificat d'occupation final est l'objectif final, mais les bâtiments résidentiels les plus hauts de la ville l'atteignent rarement, selon une analyse du Times sur les dossiers de construction. Depuis 2012, parmi les nouveaux immeubles résidentiels d'au moins 25 logements, 3 586 immeubles, soit 77 %, ont obtenu le certificat final. Mais seuls 3 des 25 immeubles résidentiels les plus hauts, soit 12%, ont fait de même. M. Rudansky, le porte-parole du ministère, a déclaré que son propre examen a produit des chiffres différents, mais est arrivé à des pourcentages similaires.

« Il incombe aux propriétaires et à leurs entrepreneurs de régler les problèmes non résolus, de terminer tous les projets de leur immeuble et de demander un CO final lorsqu'ils seront prêts », a déclaré M. Rudansky.

Martin Rebholz, le commissaire adjoint au développement au ministère des Bâtiments, a déclaré que les TCO ne sont émis que si le bâtiment est sûr.

Les développeurs des huit supertalls de Billionaires' Row ont refusé de commenter ou n'ont pas répondu aux demandes de commentaires.

"Les TCO sans fin sont l'arnaque par laquelle une occupation dangereuse est perpétuée dans tout New York", a déclaré John Young, architecte et ancien examinateur de plans au ministère des Bâtiments. "C'est juste la façon dont les gens évitent de terminer le travail jusqu'à ce que quelqu'un soulève l'enfer."

Le conseil d'administration du 432 Park, qui a déjà six ans et conçu par la société Rafael Viñoly, a poursuivi la semaine dernière le sponsor et les membres de l'équipe de développement de CIM Group et Macklowe Properties pour réparer quelque 1 500 défauts de construction et de conception dans éléments communs, dont beaucoup représentent des problèmes de « sécurité des personnes ». Ils demandent 125 millions de dollars, sans compter les dommages-intérêts punitifs ou les réclamations distinctes des résidents individuels.

Il y a eu au moins trois inondations distinctes depuis 2016 qui ont coûté des millions de dollars aux propriétaires de condos, et elles ont été causées par une plomberie défectueuse près du sommet de l'immeuble, selon les poursuites et les courriels de la direction obtenus par le Times. Lors d'une inondation en novembre 2016 dans une zone mécanique du 74e étage, de l'eau a pénétré dans les cages d'ascenseur, mettant deux ascenseurs hors service pendant des semaines. Depuis 2015, le bâtiment a déposé 36 TCO, mais les développeurs n'ont pas encore fini de certifier la sécurité de la borne-fontaine et des gicleurs, entre autres.

Le procès a également révélé de nouveaux problèmes, notamment un incident en juin au cours duquel un entrepreneur, tout en essayant de réparer une «infiltration d'eau persistante» à un sous-niveau du bâtiment, a percé par erreur le câblage électrique, provoquant une explosion qui a coupé l'électricité pour certains. résidents et a fermé le système de climatisation pour un coût total de 1,5 million de dollars.

"Chaque engagement et condition contenus dans le plan et la déclaration d'offre du parc 432 ont été honorés", a déclaré un porte-parole du sponsor, qui comprend le groupe CIM, dans un communiqué, ajoutant que certains des "éléments de maintenance et de clôture restants » ont été obstrués par le conseil d'administration de la copropriété. L'autre développeur, Macklowe Properties, n'a pas renvoyé de demandes de commentaires.

Des certificats d'occupation temporaires sont accordés dans l'espoir que le constructeur progressera sur les problèmes non résolus, qui peuvent aller des ampoules cassées aux dysfonctionnements des ascenseurs et aux inspections ratées. Ils peuvent être renouvelés plusieurs fois, mais ne doivent pas être utilisés pendant plus de deux ans, selon la loi sur les logements multiples de l'État de New York – une règle qui est systématiquement ignorée.

"C'est un système absolument fou, où vous pourriez avoir des bâtiments qui obtiennent des TCO pendant 30 ans, quatre fois par an", a déclaré George M. Janes, un urbaniste de New York.

Il n'y a pas de pénalités imposées par la ville pour ne pas avoir terminé la certification, mais les bâtiments sans certificats permanents peuvent avoir des difficultés à obtenir un nouveau financement ou faire face à des primes d'assurance plus élevées.

Les propriétés qui fonctionnent toujours sur des TCO des années après les avoir reçus pour la première fois comprennent le siège du Department of Buildings, le siège du New York Times, le siège de Fox News et la Trump World Tower.

Les bâtiments s'appuyant sur des certificats temporaires sont censés être réinspectés par la ville environ tous les 18 mois, sinon le laissez-passer ne peut pas être renouvelé, a déclaré M. Rebholz, mais la ville ne garde pas une trace de la date de ces inspections et s'appuie plutôt sur les propriétaires des bâtiments. demander une nouvelle inspection.

M. Torero, le professeur d'ingénierie, a cependant noté que les laissez-passer sont temporaires pour une raison. Des problèmes de conception peuvent survenir entre le moment de la délivrance et l'achèvement des bâtiments, en particulier sur des projets plus complexes comme les supertalls.

L'une des raisons pour lesquelles si peu de grands bâtiments terminent le processus de certification est qu'il peut devenir très lourd, a déclaré Walter Marin, directeur principal de Marin Architects et consultant en bâtiment. Pour l'approbation finale, un propriétaire doit effacer toutes les violations ouvertes du bâtiment et les demandes de construction ouvertes, qui peuvent inclure de nombreux projets de rénovation par des locataires individuels.

De nombreux problèmes non résolus dans les bâtiments dotés de certificats d'occupation temporaires pourraient être mineurs ou liés à des documents mal remplis, a déclaré M. Marin.

Mais le processus est compliqué par le fait que depuis les années 1970 – lorsque la ville était dans une crise financière et que les coupes budgétaires mettaient à rude épreuve le département – ​​certains aspects de l'inspection à New York ont ​​été gérés par des entrepreneurs externes qui sont embauchés par les développeurs, et non par le département des bâtiments.

« Le gouvernement a décidé de se décharger de sa responsabilité sur l'industrie privée », a déclaré Steven Zirinsky, coprésident du comité des codes du bâtiment de la section new-yorkaise de l'American Institute of Architect. « Donc, le niveau d'expertise qui existait dans la ville n'existe plus. »

Résoudre les problèmes signalés par le service des bâtiments n'est pas souvent une priorité élevée pour les développeurs, a déclaré M. Marin, à moins qu'un nouveau financement ne soit nécessaire. « C'est comme les contraventions de stationnement – ​​vous ne les payez que lorsque vous devez refinancer ou acheter une voiture », a-t-il déclaré.

La ville a en partie reconnu cette lacune avec l'introduction l'année dernière d'un « certificat d'occupation provisoire », un laissez-passer qui permet d'occuper une partie d'un bâtiment sans avoir besoin de renouvellement, même s'il existe d'autres parties du projet avec des problèmes non résolus. Mais il n'y a toujours pas de date limite pour que les propriétaires d'immeubles achèvent ces tâches en suspens.

"Mon point de vue est que si le bâtiment n'a pas de CO final, il devrait y avoir un avis public sur la porte d'entrée", a déclaré M. Young, l'ancien examinateur du plan. Il craint que le changement ne vienne qu'après que quelque chose arrive, un jour. « Une catastrophe changera tout cela. »

https://www.nytimes.com/2021/10/01/realestate/supertalls-safety.html