Conséquences ces 10 dernières années de l'E-commerce, comme de l'inflation, des grands "malls" américains sont en difficultés. A titre d'exemple, deux de ma région sont dans une situation ou l'endettement s'accroit. Les faillites de grandes enseignes de grands magasins, et la réduction des unités des autres, font que désormais, les propriétaires de ces temples de la consommations se retrouvent avec des taux de remplissage réduit, et donc moins de perceptions de loyers. Le manque de diversité du fait que quasiment 60% des enseignes sont des franchises (on a même l'audace de retrouver les mêmes enseignes au même endroit lorsque la configuration des centres commerciaux s'y prête) n'offre en réalité plus d'intérêt d'aller dans ces malls lorsqu'on retrouver les mêmes enseignes dans un plus petit centre ou "outlet" proche de chez soit. L'offre aux USA n'est pas régulée et il n'est pas rare d'avoir parfois une multitude de centre commerciaux qui ont les mêmes offres, les mêmes enseignes et ne se démarquent généralement pas de leurs concurrents. Et surtout le développement des Outlets (centre commerciaux de vente de démarques, soldes, fin de série) a porter un coup tout aussi fatal. Les américains sont en train de comprendre qu'il y a un moment ou la profusion, n'est économiquement plus viable car l'offre dépasse la demande. Et du coup depuis 10 ans, après la chute de nombreux centre commerciaux devenus vides et abandonnés, ceux qui les ont tués commercialement, sont en train eux même de subir le contre coup.
Le centre commercial Carolina Place de Pineville est confronté à une situation financière de plus en plus difficile. Brookfield Properties est en défaut de paiement sur un prêt de 149 millions de dollars lié au centre commercial après avoir manqué la date limite de remboursement de l'hypothèque, et la valeur de la propriété a chuté de plus de moitié depuis son refinancement en 2013.
Le prêt de la Bank of Scotland pour cette propriété de près de 1,2 million de pieds carrés est arrivé à échéance le 1er juin. Il a depuis été transféré à un gestionnaire spécial en raison d'un « défaut monétaire imminent », selon les documents déposés le 15 octobre liés à une dette liée à une hypothèque commerciale. titres adossés à des titres.
«Nous travaillons de manière constructive avec le prestataire de services CMBS», déclare Lindsay Kahn, directrice des relations publiques et du marketing chez Brookfield Properties.
Les données sur le prêt CMBS indiquent que le gestionnaire spécial et l'emprunteur ont engagé des discussions concernant la modification du prêt. « Cependant, aucune condition n’a été convenue. Les discussions restent en cours », selon les rapports sur les services de prêt.
Une évaluation récente montre que la valeur de la propriété de Carolina Place a chuté à 135 millions de dollars, selon les données sur les prêts du CMBS. Il s'élevait à 263 millions de dollars en avril 2013. Le prêt a été refinancé en mai 2013, avec un solde de 174,9 millions de dollars.
Brookfield Properties gère le centre commercial régional Carolina Place, qui compte 647 511 pieds carrés d'espace locatif. Il a été construit en 1991 et rénové en 2006.
Les locataires principaux incluent Belk, Dillard's et JCPenney avec une zone de style de vie de 80 000 pieds carrés pour des détaillants dont Barnes & Noble Booksellers, Dave & Busters et REI. Le taux d'occupation actuel du centre commercial est de 74 %, contre 94 % en 2013, lorsque le prêt a été accordé, selon les données du prêt CMBS.
Carolina Place rejoint Northlake Mall sur la liste des centres commerciaux de Charlotte aux prises avec des dettes.
Le propriétaire de Northlake, Starwood Capital Group, est en défaut depuis 2017, lorsqu'il a manqué la date limite de remboursement de son prêt de 646,6 millions de dollars. Ce prêt comprend un portefeuille de quatre centres commerciaux Starwood, selon les notes du gestionnaire de prêts.
Les quatre centres commerciaux ont été transférés au séquestre Spinoso Real Estate Group , qui « s'efforce d'améliorer la performance de chaque actif avant sa cession ». Elle y gère les opérations quotidiennes, notamment la collecte des loyers et l'embauche de nouveaux locataires.
Spinoso n'a pas répondu à une demande de commentaire jeudi.
Le portefeuille a vu sa valeur estimative passer de près de 1,1 milliard de dollars en septembre 2014 à 268,8 millions de dollars en décembre 2022.
En 2014, la propriété de Northlake était évaluée à elle seule à 253 millions de dollars, selon les données de prêt du CMBS.
Le taux d'occupation à Northlake s'élève à 72 % en mars 2023, selon les notes du gestionnaire de prêt. Les locataires comprennent Belk, Macy's et AMC Northlake.
Le centre commercial a vu certains locataires – American Eagle, Soma, White House Black Market, Chico's et Soma – renoncer à leurs baux. Spinoso a intenté des poursuites contre ces détaillants ; American Eagle a riposté avec une contre-poursuite, qui a décrit Northlake comme un « foyer de crimes violents ».
Malgré cela, le secteur de la vente au détail est plus sain qu'on ne le pense, même si les centres commerciaux peuvent constituer une exception, déclare Chuck McShane, directeur de l'analyse de marché du groupe CoStar pour les Carolines. Il dit qu'il existe une tendance générale à faire des achats plus près de chez soi, les consommateurs se tournant vers des formats plus petits et des offres de vente au détail plus expérientielles telles que les centres de style de vie ou les centres de quartier ancrés dans des épiceries. Les centres commerciaux fermés dotés de parkings en surface et de grands magasins auront des difficultés sans un certain type de différenciateur, comme l’ajout de produits de divertissement ou de luxe.
« Tout centre commercial qui veut survivre à plus long terme devra se réinventer en termes de densité ou de différenciation », dit-il. "Je pense que le chemin sera long et difficile."
Les locataires choisissant de mettre fin à leur bail sont le signe des défis à venir. Par exemple, il y a plus de concurrence pour les magasins plus grands dans les centres de style de vie, dit McShane. Apple a fermé son magasin de Northlake plus tôt cette année en faveur d'un déménagement à Birkdale Village.
McShane dit qu'il s'attend à ce que des opportunités de réaménagement puissent émerger, la densification et les éléments résidentiels faisant partie des propositions.
« L’époque des centres commerciaux fermés est révolue. Je pense qu'ils doivent se réinventer », déclare McShane.
La saisie de ces propriétés serait le dernier recours, les ventes générant des centimes par dollar, explique l'avocat immobilier William Wallace, du cabinet McMillan, Psaroudis & Markey de Charlotte. « Ils ne veulent pas devoir reprendre ces propriétés commerciales à perte », dit-il.
C'est pourquoi des étapes telles que les mises sous séquestre entrent en jeu pour gérer le bien, les comptes, la trésorerie et les locataires.
« Maintenant, vous avez quelqu'un sur place qui veille à ce que la propriété ne perde pas de valeur », dit-il.
Wallace affirme que la pression sur les centres commerciaux provient de facteurs tels que les achats en ligne, l'inflation et la diminution du revenu disponible. Il est préoccupant que deux centres commerciaux de Charlotte soient désormais en défaut.
« De mon point de vue, je dirais qu’il s’agit des premières secousses d’un tremblement de terre imminent. Je pense qu'à terme, ces propriétés devront être vendues à perte », dit-il. "Cela pourrait déclencher une dangereuse réaction en chaîne."
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